Real Estate & Lending
房产与贷款
一套房子买在谁名下、用什么方式贷款，会影响日后的贷款条件、税务、遗产处理和资产保护。我们的持牌房产经纪和贷款专业人士协助您买卖自住房与投资房，为不同身份和收入结构安排贷款，规划师则同时检查持有方式是否和家庭的信托与遗产安排一致。
FAQ
家庭常问的问题
没有绿卡，或者没有美国收入记录，可以在美国贷款买房吗？
可以申请，但通常不走常规贷款，而是走外国人贷款或非常规贷款（Non-QM，不符合常规贷款标准的贷款），首付比例和利率一般高于常规贷款，要求的文件也不同，例如海外收入证明、银行流水和资产证明。具体条件因贷款机构和当时的市场而变，我们的贷款专业人士会根据您的身份、收入来源和首付资金比较可选的方案。
自雇人士报税收入低，贷款会受影响吗？
常规贷款主要看报税表上的收入，如果为了节税列支了大量费用，报税收入偏低，能贷的额度也会随之下降。一种做法是申请用银行流水证明实际收入的贷款，另一种是在计划买房的前一两年，就和税务规划一起考虑报税收入的安排。节税和贷款额度之间怎么取舍，最好在报税之前就想清楚，而不是等到申请贷款时才发现。
房子应该放在个人名下、信托名下，还是成立 LLC 持有？
在加州，自住房通常放进可撤销生前信托，这样日后可以避开 probate；出租房有时会考虑用 LLC 持有，以隔离经营上的法律责任，但加州的 LLC 每年至少要交 800 美元的年税，也可能影响贷款和保险。如果持有人没有美国身份，还要考虑非居民只有 6 万美元美国遗产税免税额的问题，所以持有结构最好在过户之前，和合作律师、CPA 一起定下来。
非美国居民卖掉美国房产，要注意什么？
外国人出售美国房产时，按照 FIRPTA（外国人投资美国房地产税法）的规定，买方通常要从成交价中预扣 15% 交给 IRS，卖方之后通过报税多退少补；如果买方打算自住、成交价不超过 30 万美元，可以免于预扣。因为预扣是按成交价计算的，不是按利润，卖房之前就要安排好现金，必要时提前申请减少预扣。
