Real Estate & Lending
房產與貸款
一套房子買在誰名下、用什麼方式貸款，會影響日後的貸款條件、稅務、遺產處理和資產保護。我們的持牌房產經紀和貸款專業人士協助您買賣自住房與投資房，為不同身份和收入結構安排貸款，規劃師則同時檢查持有方式是否和家庭的信託與遺產安排一致。
FAQ
家庭常問的問題
沒有綠卡，或者沒有美國收入記錄，可以在美國貸款買房嗎？
可以申請，但通常不走常規貸款，而是走外國人貸款或非常規貸款（Non-QM，不符合常規貸款標準的貸款），首付比例和利率一般高於常規貸款，要求的檔案也不同，例如海外收入證明、銀行流水和資產證明。具體條件因貸款機構和當時的市場而變，我們的貸款專業人士會根據您的身份、收入來源和首付資金比較可選的方案。
自僱人士報稅收入低，貸款會受影響嗎？
常規貸款主要看報稅表上的收入，如果為了節稅列支了大量費用，報稅收入偏低，能貸的額度也會隨之下降。一種做法是申請用銀行流水證明實際收入的貸款，另一種是在計劃買房的前一兩年，就和稅務規劃一起考慮報稅收入的安排。節稅和貸款額度之間怎麼取捨，最好在報稅之前就想清楚，而不是等到申請貸款時才發現。
房子應該放在個人名下、信託名下，還是成立 LLC 持有？
在加州，自住房通常放進可撤銷生前信託，這樣日後可以避開 probate；出租房有時會考慮用 LLC 持有，以隔離經營上的法律責任，但加州的 LLC 每年至少要交 800 美元的年稅，也可能影響貸款和保險。如果持有人沒有美國身份，還要考慮非居民只有 6 萬美元美國遺產稅免稅額的問題，所以持有結構最好在過戶之前，和合作律師、CPA 一起定下來。
非美國居民賣掉美國房產，要注意什麼？
外國人出售美國房產時，按照 FIRPTA（外國人投資美國房地產稅法）的規定，買方通常要從成交價中預扣 15% 交給 IRS，賣方之後通過報稅多退少補；如果買方打算自住、成交價不超過 30 萬美元，可以免於預扣。因為預扣是按成交價計算的，不是按利潤，賣房之前就要安排好現金，必要時提前申請減少預扣。
